公寓管理手册.doc

公寓管理操作手册
(问答式)
1、请问公寓采取什么方式进行管理?
我们将对公寓采取酒店式代租管,简单讲就是以协议的方式将业主的房子委托给专业会所(酒店)公司,按照星级酒店标准出租管理,会所(酒店)公司只收取10%拥金和相应客房服务费,代缴税金。
2、请问加入酒店式代租管需要什么条件?
首先业主要自愿加入,然后业主房屋装修达到会所(酒店)公司要求的装修标准,请参看“酒店式代租管装修标准”,另外业主要于会所(酒店)管理公司签订委托协议。
3、为什么要采取酒店式代租管方式,有没有更好的方式?
根据东海岸公寓实际情况,我们做了大量的分析、调研、论证工作,酒店式代租管是很适合东海岸公寓的实际情况,操作简单,利润汇报也很丰厚,当然您如果有更好的建议,只要对全体业主有利,我们都表示欢迎。
4、听说雅兰酒店是采用系数分配管理模式,你们有没有考虑效仿?
雅兰酒店的实际情况和东海岸公寓有很大不同,比如规模,建筑布局、销售方式、位置、销售房价等因素,除此之外我们更多考虑的是业主房屋的投资回报,酒店式代租管提取佣金的方式在市场客源一定的情况下,投资回报稳健、丰厚,而且我们也想做到有别其他酒店的独特的经营管理模式。
5、请问加入酒店式代租管是否还要交管理费?
是的,加入酒店式代租管还需向物业管理处交纳管理费、本体维修基金。
6、为什么酒店式代租管还要向物业管理处交管理费和本体维修基金?
因为会所(酒店)管理公司只收取10%的代租佣金、客房服务费、税金,而管理处要提供公共区域的卫生、安全、维修等物业日常维护工作。
7、为什么某酒店(雅兰)不用收取物业管理费?
因为经营分配模式不同,他们所收取的总费用已包含了物业管理费,邻海收取20%的佣金仍要收取管理费和本体维修基金。
8、请问管理处和会所(酒店)管理公司都隶属于万科物业公司吗?
是的,二者是万科物业公司平行且独立的两个部门,万科会所(酒店)管理公司有专业的酒店管理人员对万科物业所属会所、公寓、酒店进行专业化管理,会所(酒店)管理公司和管理处分别独立核算,二者通过市场机制签定管理协议来明确划分双方的权利和义务。
9、请问管理处和会所(酒店)管理公司具体是怎么分工划分的?
管理处的日常服务管理工作没有实质的变化,包括社区公共区域的清洁、绿化、车辆管理、安全消防、设施日常维修保养,会所(酒店)管理公司服务工作的核心就是为业主提供酒店式代租管,包括酒店公寓市场营销,客源拓展,前台登记入住、礼宾服务、总机话务转接、商务中心、客房室内清洁、委托代办服务、收银结帐服务等星级酒店式服务。
10、请问东海岸公寓做为酒店来进行代租管有什么市场优势?
东海岸酒店公寓的社区资源非常丰富,充满海滨浪漫风情的社区文化活动是酒店公寓经营的源泉,标准足球场、市内篮球馆、商业街等配套设施也是周边酒店、公寓无法比拟的。
11、东海岸公寓进行酒店式经营有什么不利的因素?
公寓位置距大梅沙海滨偏远,社区周围暂时无其它配套设施,前期规划未按专业酒店功能设计。
12、你们如何看待这些优势和不利因素?
充分发挥东海岸公寓的优势,通过组织各种各样的大型社区活动从而带动酒店公寓的经营,对于不利因素,通过分析调研之后,找到解决问题的方法如:出租自行车、完善社区配套功能,对公寓在功能上按酒店要求进行部分改造。
13、东海岸酒店公寓有没有对外宣传的名称?
暂定“东海岸假日酒店或东海岸度假酒店”您看有没有更好的名称。
14、东海岸酒店公寓经营定位如何?
东海岸酒店公寓定位为带自助特色的高尚社区运动休闲型酒店公寓。
15、东海岸酒店公寓有没有什么服务特色来吸引客源?
家庭亲海度假
服务对象:情侣、夫妻、三口之家、三代举家度假
特色服务: 针对服务对象推广服务套票,情侣套票推出情侣蜜月房(如摆放、瑰花、巧克力)、情侣烛光晚餐、情侣亲海活动(海边骑车浪漫游、情侣派对),家庭套票推出家庭套房(如增加儿童床、残疾人轮椅、家庭VOD点播)、家庭套餐、自助餐、儿童欢乐园、家庭厨艺竞技、家庭亲子海边活动,利用东海岸大社区资源,展开各种以家庭为主题的人文活动,使人与自然融合一体,享受真正的海岸生活。
休闲运动度假
服务对象:城市白领、大学生、体育运动爱好者
特色服务:利用社区资源举办各种体育休闲活动,如足球赛、篮球赛、网球赛、乒乓球比赛,邀请体育界知名人士为社区名誉顾问、教练,开坛讲评,举行各种体育交流、讲座、培训活动,吸引体育团体、个人爱好者加入到海滨社区的体育文化活动中,从而带动酒店公寓的经营。
自助服务度假
服务对象;外籍人士、大学生、喜好自助服务者
特色服务:在技术和操作可能的情况下,提供自助售货,自助洗衣,自助交费等自助服务。
一条龙会议培训服务
服务对象:有会议培训需求的企业、社团、政府机构
特色服务:提供会议培训一条龙包价服务,包括住房、餐饮、会议培训场地、设施设备、休闲娱乐、车辆、形象推广。
16、东海岸酒店公寓都可以招揽什么样的客人?
万科系统内含万科业主客源估计占总客源的35%,商务公司培训客源占35%,旅行社及旅游散客占30%。
17、你们在酒店公寓营业前期采取哪些营销策略?
分两个阶段,第一阶段:以网络、会刊、信函为主,向万客会员、万科业主传达新项目信息,凡万客会员、万科业主可享有特别折扣。第二阶段:适当运用媒介进行扩大宣传,加大商务、培训、客源的推广和宣传,接待高档的旅行团。
18、东海岸酒店公寓对外销售的房价如何?
门市价
按天租赁基准价
长住基准价
门市折扣
淡季
旺季
淡季
旺季
淡季
旺季
豪华单房
480
代定
代定
代定
代定
五折起
八折起
豪华套房
580
代定
代定
代定
代定
五折起
八折起
19、深圳市同类物业出租市场价位如何?
福田北区:40平方米1100元,50平方米1200元,60平方米1600元
福田南区:40平方米1500元,50平方米1800元,60平方米2000元
南山区:40平方米1200元,50平方米1300元,60平方米1500元
沙头角:40平方米1100元,50平方米1200元,60平方米1600元
20、会所(酒店)管理公司与业主如何进行利润分配?
会所(酒店)管理公司根据酒店客源市场灵活掌握公寓房价,对业主委托酒店式代租管的房子进行出租管理,并按房子实际出租房价收取10%佣金,客房服务费30/天/间,空置期清洁服务费30元/月,代缴税金。
21、请解释什么是空置期清洁服务费?
房间暂时没有出租,对房间进行的日常维护清洁,无论具体空置天数是多少,均按月收取30元费用。
22、我想知道如果加入酒店式代租管投资回报如何,收益率多少?投资回收期要多久?
案例说明:涟涛306房按日租模式
公寓面积为52.76M2 ,总价为27万元,购置后长期用于出租,投资回报分析如下:
1、投资总成本:336,020元
(1)、资本金:273,020元;
a、一次性房款:27,000元;
b、房产证税费:3,020元;
(2)、装修、家私费用:57,000元(按劳取酬90%实用面积计算装修费用,1200元/平方米*47M2);
(3)、电器:6,000元。
2、年物业费用:2327元
(1)、物业管理费:2.98元/M2×50.76 M2 ×12月=1815元
(2)、本体维修金:0.25元/M2×50.