购物中心经营管理.pdf

購物中心之經
營管理
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Dean Star不動產經營管理
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16.1購物中心的激把
根據美國的資料記載,購物中心從最早的形成到現在的最新型態已有五十餘
年?約占二百多年歴史的14?算是一個行之有年的商業活動形式。其實在古老
的會中?購物中心的傳統型態早已成立?每星期、每月一次或不定期的「市
集」對民眾來說是一件大事;在此時,農民均會到此來進行交易,可能是以物易
物或是用錢幣等代替品的方式買賣日常生活所需的用品?這些市集的地點通常位
於所居住城鎮的中心?或是有眾多人口及大眾方便到達之處?因為農民認為,聚
集在這種地區才能達到他們提供最大且最有效的服務,並吸引最多的人前來購
物,這也就是購物中心的基本概念
當有更多的管理觀念與方式形成時,現代購物中心的雛形就會開始慢慢呈
現。一般大眾通常會認為?管理一個購物中心與管理其他辦公大樓、住宅大廈或
是工業廠房相去不,但其實這些不同使用型態的活動在管理上即有相當大的差
異?住宅大度或是辦公大樓通常是以出售或出租為處分型態,並由住戶成立管理
委員會,或由外來的管理公司負責清潔、保全或空間出租/出售等簡易的工作;
但是購物中心的管理卻不是麽的單純?購物中心與其他不動產在管理上的最大
差異,在於購物中心的承租商家與購物中心的管理著之間存在者一種相互依存的
關係,管理單位藉由各種管道與方法尋求有名的品牌、有潛力產生高營業額的廠
商或是能支付高額租金的商家進駐購物中心?如此一來?便能提高購物中心的知
名度,並且易於管理
美國的不動產管理協會( Institute of Real Estate Management,IREM)曾依各種類型
的不動産管理之難易度進行排名其中?購物中心的管理難度最高。原因除了上
迒幾項外?購物中心內眾多承租者的組合配置與招商?租金的收取與使用、承租
者參與購物中心整體促銷,以及廣告等活動的配合都是相當複雑的。
作為一個成功的購物中心管理者?所應涉及的知識領城相當廣泛,包括管
理、租賃?経營?商業法、保全?民法?不動産法?人際關係與人力資源的運
用、會計與財務丶市場行銷?區關係行為、人口與相關資料統計及財產維修
等,如此一來?才能建立出完善的管理營運計畫。
合灣的購物中心另有一奇特的現象,為不動產管理者進行經營管理時特別需
Alexander Muhlebach, Managing and Leasing Commercia/ Property, Institute of Real Estate Man-
agement, Student Edition, 1990, pp. 140-141
第16章
購物中心之經營管理
要留意的,即有百貨公司購物中心化?購物中心百貨化的現象。由於購物中心的
業主多由經營百貨公司起家,且稅捐機關要求各専門店需具有獨立門牌才能開自
已的發票,因此?多集中由業主開立發票?也因而容易有業主風險較低?高營業
額,致使業主較容易貸款的好處。
16.2購物中ル的分類
根據美國都市土地協會之區興建會議對於購物中心的定義?購物中心是指
在當地貿易區域市場內之商用建築物,為了負責與其内部之所有店舗的溝通、協
調以及管理?組織成一經營運作單位;此單位並且提供其中所有店舗足夠的停車
購物中心的分類方法有許多種最常採用的方法是以其總營業面積( Ross
erasable Area,GLA)°大小與主力承租者( Anchor)的型態來決定。 Alexandor與 Muhleb
ach(1990,141:144)将購物中心分為以下各類。
16.2.鄰里購物中心
此購物中心的總營業面積為1400~4200坪左右?其中最主要的承租者為超級
市場。有些購物中心則會引入藥局或家庭用品及維修店當成第二大承租者。
鄰里購物中心( Neighborhood center)內之業種?包括自助洗(乾)衣店?錄影
店、家庭用品店以及餐飲店等,約10~30家不等,主要設置目的是為了提供
鄰近居民便利的生活需求與服務。?此類購物中心總服務人口為1萬人左右,大約
10分鐘以內的車程可到達,其所提供的停車數量約為50~100部左右
16.2.2社區購物中心
吐區購物中心( Community cente)的總營業面積大約為4200~11200坪,其主力
承租者為一小型百貨公司,以及由超級市場?薬局?家庭用品店及其他店舗組合
2購物中心之定義為: A group of architecturally unified commercial establishments built on a site that
is planned, developed, owned, and managed as an operating unit related in its location, size, and type
of shops to the trade area that it serves. The unit provides on-site parking in definite relationship to
the types and total size of the stores
3係指毛營業面積?包括賣場面積及後場存貨?辦公面積;但不包括公共面積( ommon
rea)?如樓棉、走道、電棉、機械室?大以及洗手間等